Rabiš dom

kaj rabimo?

Rabiš drevo, rabiš hišo, rabiš dom. Da lahko vidiš, misliš, da lahko deluješ, da se lahko družiš, da lahko živiš. Vsak rabi vsaj to. Prostori, hiše, stanovanja, okolica, v kateri živimo, oblikujejo naša življenja. Določajo kakovost bivanja, sosedskih odnosov, to, kako odhajamo na delo, kje nakupujemo zelenjavo, kako blizu so šola, pošta, zdravstveni dom, kakšen je zrak, ki ga dihamo, kaj jemo, celo to, kakšne so naše možnosti za uspeh v življenju. Materialni prostor doma in odnosi v njem neposredno vplivajo na naše telesno in duševno zdravje ter obenem igrajo ključno vlogo pri oblikovanju naših vrednot, samopodobe in identitete. Kje živimo, vpliva na to, kako bomo gledali na svet, pa tudi na to, kako bo družba gledala na nas.

Stanovanje je tako po eni strani eksistenčna nuja, osnova, ki jo vsak potrebuje. Obenem pa je vprašanje stanovanjske preskrbe globoko politično. Odgovori nanj določajo, kako bomo živeli, mislili, delovali.

kje smo?

Danes našo stanovanjsko politiko zaznamuje predvsem pasivnost, ki poraja in podpira uporabo stanovanj zlasti za špekulativno blago. Namesto pojmov dom, domovanje, varnost, udobje, skupnost se na stanovanja lepi finančno izrazje investicij, donosa in tveganja. To, koliko lahko nekdo s stanovanjem zasluži, je postalo bolj pomembno in več vredno kot to, da stanovanje nekomu zagotavlja kakovostno domovanje. Kot iskalci stanovanj na nepremičninskem trgu smo postali drug drugemu konkurenti v hudi tekmi za redka primerna stanovanja. S takšnim vedenjem prispevamo k dvigu cen in si otežujemo dostop do stanovanja – ne glede na to, ali se potegujemo za nakup ali najem. Obenem je – še posebej zadnja leta – vedno več nakupov zgolj investicijske narave. Nekatera od stanovanj, ki so bila kupljena predvsem kot investicije, se uporabljajo za oddajanje na turističnih platformah ali najemnem trgu, številna pa ostajajo prazna. Tudi kadar stanovanje dolgo ostane prazno in neuporabljeno, se njegova vrednost zaradi mestne politike zviševanja cen nepremičnin in hkratne večje potrebe po stanovanjih povečuje oziroma ostaja razmeroma nespremenljiva. Prav zato so v današnjem času, ki mu že tako vlada vse večja tržna in siceršnja negotovost, stanovanja tako privlačna pribežališča kapitala.

Pod pritiskom, osamljeni v nemoči, vsak v iskanju svoje še komaj vzdržne stanovanjske rešitve, pozabimo, da smo vsi, ki nimamo stanovanj, v zelo podobnem položaju. Vse prepogosto ne prepoznamo osnovnih vzrokov za stanovanjsko nepravičnost, proti kateri bi se morali skupaj boriti na širši družbeni ravni. Trenutnega stanja na področju stanovanjske preskrbe ne smemo sprejemati kot nekaj naravnega, saj ni nekaj nespremenljivega – a do sprememb lahko pride le z radikalnimi političnimi rezi.

kako smo prišli do sem?

Pred osamosvojitvijo je bila Slovenija del države, ki je dobro razumela, da je kakovostna stanovanjska preskrba nujen pogoj za družbeno-ekonomski napredek ter kakovostno življenje državljanov in da je torej v njenem lastnem interesu. Ne nazadnje je tako mogoče doseči tudi nižje stroške dela, potrebnih je manj zdravstvenih storitev, ljudje pogosteje in bolj dejavno sodelujejo v družbi, se izobražujejo, ustvarjajo, so bolj produktivni in celo – prijetnejši! Slovenija je razvila sistem, v katerem so vsi delavci in podjetja proporcionalno prispevali k izgradnji velikega števila družbenih stanovanj. Podoben sistem imajo danes na Dunaju, in pogosto ga omenjajo kot glavni vzor dobre stanovanjske politike, čeprav je številne ideje črpal prav iz naše nekdanje države.

Po osamosvojitvi Slovenije in množični privatizaciji družbenih stanovanj smo postali »družba lastnikov«. Številni so takrat postali lastniki nepremičnine, v kateri so bivali. Stanovanje je postalo osnovni kapital, v katerega naj bi ljudje vlagali in z njim upravljali glede na analizo priložnosti, tveganj, stroškov in potencialnih koristi. Širjenje lastništva nepremičnin je (med drugim) odigralo vlogo »male šole kapitalizma«, ki je državljanom nazorno približala kapitalistično špekulativno mišljenje, obenem pa je lastništvo v življenju posameznika postalo osnovna varnostna mreža.

S širjenjem lastništva se zamegljuje družbena in predvsem politična odgovornost države za zagotavljanje stanovanj prebivalcem. V kapitalizmu stanovanjska politika zahteva kompleksen splet družbenih akterjev in odnosov (občin, ki urejajo zemljišča; ministrstev, ki regulirajo zemljiško, gradbeno in stanovanjsko politiko; podjetij, ki zagotavljajo komunalno opremo, proizvajajo gradbeni material in stavbno pohištvo; arhitektov, gradbenikov itd.), stanovanjsko vprašanje pa velja za problem, ki naj bi ga posamezniki reševali predvsem sami oziroma v krogu družine. Prepričujejo nas, da je vsak odgovoren sam zase, da je to, ali bomo prišli do primernega stanovanja, samo vprašanje naše volje, discipline, spretnosti in delavnosti. Silijo nas v igro na igrišču, na katerem nasproti nas stoji vsa neznosna sila kapitala.

Namesto države je pri dostopanju do stanovanja odločilno vlogo odigrala banka s finančnimi orodji. Da bi bili prebivalci sposobni plačati vse višje cene stanovanj, so jih nove življenjske okoliščine in banke pri nakupu stanovanja spodbujale k zadolževanju, kar je omogočilo nadaljnjo rast cen nepremičnin in večje donose delničarjev. Gre torej za vzajemno rast cen in dolgov gospodinjstev, na katere se nato veže kopica finančnih instrumentov, ki investitorjem na vseh koncih sveta med procesom, ki ga imenujemo financializacija, prinašajo velike profite. Pri čemer pa kredit že v izhodišču lahko prejmejo le posamezniki, ki imajo nekaj premoženja in/ali dovolj visoke prihodke. Že sam dostop do stanovanjskega kredita je tako postal svojevrsten privilegij, kar je še posebej izrazito v našem okolju, kjer cene najemnin pogosto presegajo mesečne stroške servisiranja kredita.

Danes so stanovanjske razmere v Sloveniji še veliko bolj zaostrene: večina prebivalcev si tudi s stanovanjskim kreditom ne more več privoščiti lastniškega stanovanja – sploh ne v urbanih in turističnih središčih. Ob odsotnosti resnih nepremičninskih davkov, vsakršnega nadzora in regulacije najemnega trga ter zaradi velikega manka neprofitnih stanovanj je državi uspelo ustvariti predvsem idealne razmere za uporabo stanovanj kot orodja za kovanje dobičkov. Cene stanovanj v zadnjih letih dosegajo vedno nove rekorde, gradijo pa se predvsem »luksuzna stanovanja« in praviloma si jih lahko privoščijo le tisti, ki so že lastniki stanovanj ali prihajajo iz družine, ki ima nakopičenega kar nekaj premoženja. Za trgovke, medicinske sestre, skrbstvene delavke, učiteljice in mnoge druge tam, kjer so njihova delovna mesta, stanovanj ni. Ob vse večjem povpraševanju, izredno majhni ponudbi in številnih špekulativnih lastnikih, ki stanovanja kopičijo, je postal nakup (celo starega) stanovanja za vse večji del prebivalstva popolnoma nedosegljiv. Razlog tiči v tem, da cene ne določa trg, temveč predvsem tisti, ki na različne načine izkoriščajo položaj, ustvarjen s pasivno stanovanjsko politiko, in stanovanja špekulativno gradijo, financirajo, kupujejo, spreminjajo v turistične namestitve in jih puščajo prazna.

kaj nam preostane?

Ob nedosegljivem lastništvu, nezadostnem številu neprofitnih stanovanj in pomanjkanju  drugih možnosti je vse več posameznikov in družin prisiljenih reševati stanovanjsko stisko na nereguliranem najemnem trgu. Za marsikoga najemanje stanovanja ni več le začasna rešitev na poti do lastniškega stanovanja, kot je bilo to značilno še za prvo desetletje po osamosvojitvi države. Nasprotno, vse več je ljudi, ki so primorani trajno manevrirati po nestabilnem in pogosto oderuškem najemnem trgu, saj to predstavlja njihovo edino možnost.

Kljub temu da so investicije v stanovanja za oddajanje na najemnem trgu priljubljene in vedno pogostejše, obseg ponudbe še vedno močno zaostaja za povpraševanjem. Iskalci stanovanja omejeno ponudbo občutijo kot realno izkušnjo negotovosti, strahu, stresa in podrejanja. Potencialni najemniki se soočajo s kopico oglasov za stanovanja, ki so premajhna, predraga, preslabe kakovosti, slabo vzdrževana ali pa so zanje na povsem neprimerni lokaciji. Pričakovanja in standarde so prisiljeni ves čas zniževati in se prilagajati problematični ponudbi na trgu. In tudi ko končno najdejo stanovanje, pa čeprav daleč od idealnega, morajo zanj tekmovati, pogosto tudi z dvajsetimi, celo tridesetimi drugimi enako obupanimi iskalci. Ob takem povpraševanju lahko lastniki izredno hitro dvigujejo cene, postavljajo vedno nove vprašljive pogoje in zahteve ali med potencialnimi najemniki celo organizirajo »avdicije in dražbe«. Na družbenih omrežjih se pod oglasi za slaba, neprimerna ali ekstremno draga stanovanja pogosto pojavijo zgroženi, včasih celo obsojajoči komentarji in vprašanja kot »le kdo bo tako nor, da bo kaj takega najemal oziroma da bo toliko plačeval za najemnino«. A ko nekdo nujno potrebuje prebivališče in ga že (pre)dolgo išče, je pripravljen na še tako slabe kompromise, prisiljen vanje.

Še več, če hoče posameznik ali družina najeti stanovanje, se mora prilagajati ne le ponudbi, ampak tudi številnim drugim (samo)voljam najemodajalcev. V procesu iskanja stanovanja se morajo vsi iskalci ponižno predstavljati kot mirni, čisti, prijazni, vestni – zaigrati je treba idealne najemnike ter navkljub velikemu nelagodju odgovarjati na nadležna, neprimerna in pretirano osebna vprašanja. V takih okoliščinah niso poblagovljena le stanovanja, pač pa tudi sami najemniki, ki so primorani – da bi le prišli do strehe nad glavo – tržiti sebe in svojo osebnost ter objavljati vse bolj kreativne oglase. Videz izbire, s katero se kiti prosti trg, se hitro izkaže za prisilen izbor med vlažnim in temnim kletnim stanovanjem, sobo s tremi cimri ali garsonjero, za katero bi moral nameniti večino svojega mesečnega prihodka.

Tudi po podpisu najemne pogodbe se negotovost in stres ne končata. Pogodbe se najpogosteje sklepajo le za eno leto, kar pomeni, da najemnik velik del leta tesnobno pričakuje nove odločitve najemodajalca – ali mu bo zvišal najemnino, bo uveljavljal kakšne dodatne pogoje za najem ali zvišal stroške, bo najemno pogodbo sploh podaljšal ali pa bo stanovanje raje oddajal turistom preko platform za kratkoročno oddajanje. Najemnikom na prostem trgu tako nenehno preti, da bodo izgubili domovanje ali da se bodo razmere za bivanje poslabšale, njihova usoda je odvisna od kapric ali dobre volje lastnika, bivalni prostor pa je pogojen z razmerami na trgu. Pravice najemnikov, ki jih predvideva zakonodaja, najemodajalci vztrajno in nekaznovano ignorirajo, saj inšpekcijske službe ne delujejo. V strahu pred izgubo stanovanja in nočno moro, da bo treba ponoviti neznosni proces iskanja doma, ostajajo najemniki tiho in poslušni. Takšnim stanovanjskim rešitvam, ki jih bolj kot občutek varnosti in stabilnosti spremljata tesnoba in negotovost, ne moremo reči dom. Takšnih stanovanj si ne moremo, pogosto tudi ne smemo, opremiti po svojih željah in potrebah, nanje dolgoročno ne moremo računati in v njih si ne moremo zamišljati prihodnosti. Glede na to se nenadzorovani in neregulirani najemni trg v vlogi zagotavljanja doma pokaže kot popolnoma neprimeren in neučinkovit – ustvarja in zagotavlja predvsem pogoje za izkoriščanje najemnikov. V okviru najosnovnejših bivanjskih pogojev se tako v slovenski družbi vse bolj izrazito oblikujeta dve skupini prebivalstva – lastniki nepremičnin na zaželenih lokacijah, ki svoj kapital oplajajo s špekulativnimi nakupi, ter najemniki, ki posameznikom iz prve skupine plačujejo drage najemnine za stanovanja, sami pa životarijo brez možnosti, da bi varčevali, ali brez upanja, da bi se kdaj lahko rešili iz primeža neusmiljenega najemnega trga; delimo se na tiste, ki samoumevno razpolagajo s svojim domom, druga stanovanja pa uporabljajo kot dobro naložbo, in tiste, ki so ujeti v slabih in negotovih razmerah in bi nujno potrebovali prostor, stanovanje, ki bi mu končno zares lahko rekli dom.

kam naprej?

Stanovanja so v Sloveniji dosegla že tako vrtoglave tržne vrednosti, da delež njihovih lastnikov upada, družba lastnikov stanovanj pa se tako postopoma razkraja. Kljub temu zakonodajni okvir še zmeraj privilegira in promovira lastništvo, kar poganja nadaljnje družbene in premoženjske neenakosti. Okoliščina, ali si rojen v družino, ki ima nepremičnino na kateri izmed lokacij, kjer dosegajo visoke vrednosti, v naših življenjih postaja vse bolj ključna determinanta. Tistim, ki imajo, se premoženje zaradi rasti tržnih cen povečuje in lažje pridejo do novih kreditov, če se odločijo za nakup še ene nepremičnine. Tisti, ki te sreče nimajo in so prisiljeni stanovanjsko vprašanje reševati na najemnem trgu, pa imajo ob nesorazmerni rasti najemnin v primerjavi s prihodki vedno manj. Nick Bano je v letos izdani knjigi Against Landlords: How to Solve the Housing Crisis (Proti najemodajalcem: Kako rešiti stanovanjsko krizo) pronicljivo zapisal, da se stanovanjska kriza kaže v konfliktih interesov med najemniki in lastniki, med generacijami in med regijami. Grenkoba, ki jo čutimo v zvezi z nastalimi razmerami, izhaja iz dejstva, da tisti, ki so bolj prikrajšani, v vsakem od teh konfliktov prenašajo bogastvo na močnejšo stran.

Da bi akutno stanovanjsko krizo začeli resno reševati, ne potrebujemo revolucije. Za trenutne razmere bi bili revolucionarni že uvedba progresivnega nepremičninskega davka in vzpostavitev nadzora, regulacije ter delujočih inšpekcijskih organov na najemnem trgu. Ti ukrepi bi lahko pomembno zarezali v naložbeno vrednost stanovanj in jih iz sredstva za kovanje dobičkov ponovno prizemljili v sredstvo za življenje. Istočasno pa bi morala država zagotoviti resne investicije v neprofitno stanovanjsko preskrbo, ki mora končno postati močna alternativa najemnemu trgu in ne loterija, kot je sedaj. Vlada je sicer že napovedala javna najemna stanovanja in začela namenjati sredstva zanje, a kot rečeno, ni nepomembno, kako o stanovanjih razmišljamo, kako jih razumemo in zagotavljamo. Vse kaže na to, da je tudi država že temeljito posvojila tržno logiko pri zagotavljanju neprofitnih stanovanj, pri katerih se mora investicija v celoti povrniti, še huje, celo špekulativno ustvarjati donose. S takšno stanovanjsko preskrbo postanejo najemniki, državljani, le pasivni potrošniki in sredstvo za kovanje dobičkov.

Zato bi bilo treba nujno povsem na novo premisliti o javni stanovanjski preskrbi in iskalce stanovanj postaviti v aktivno vlogo, jim prisluhniti in oblikovati stanovanja, ki bodo podpirala vrednote, za katere naj bi se kot družba zavzemali. Naše neposredno bivalno okolje in ljudje, ki jih v njem srečujemo, ter odnosi, ki jih lahko vzpostavljamo, uokvirjajo naše vsakodnevne izbire in širše življenjske poteke. Solidarne prihodnosti nikakor ne bomo mogli graditi brez dostopnih domovanj, brez prostorov, katerih raba ne bo pogojena s tržno menjavo, brez prostorov, v katerih bomo lahko ustvarjali, sodelovali, drug drugega razumeli in si pomagali ter delovali v skupno dobro.

Maša Hawlina